Kupovina nekretnine u Grčkoj

 

Kupiti stan ili kuću u Grčkoj

 

 

Grčka je ove godine bila ubedljivo najomiljenija destinacija za turiste iz Srbije, ali nije bilo malo ni onih iz Bosne i Hercegovine i Hrvatske. A kako i ne bi kada pleni divnim plažama, čistim morem i toplim dočekom lokalnog stanovništva u letovalištima. Nije za zanemariti ni podatak da je Grčka i jedna od najjeftinijih opcija za sve koji žele da kvalitetno provedu odmor. I pri tom ne mislimo samo na ponudu turističkih agencija, odnosno turističke aranžmane.

 

Naime, u odnosu na cene u našim gradovima ili crnogorskom primorju, nekretnine se na grčkom primorju mogu naći po izuzetno povoljnim cenama. Brojne naše turiste zatekla je informacija da metar kvadratni apartmana poput onoga u kome su boravili tokom letovanja na nekoj od obala Halkidikija košta svega 1.000 evra. Naravno, cena zna biti i veća, a zavisi od lokacije i luksuznosti objekta. Ali, poenta je da jedna prosečna porodica za potrebe sopstvenog odmora može kupiti stan ili apartman s pogledom na more, po ceni koja u retkim prilikama prelazi 1.500 evra po metru kvadratnom. To se odnosi čak i na objekte manje površine, čije su cene u Srbiji u odnosu na veće kvadrature naročito visoke.

  

  

Državljani Evropske unije u Grčkoj nemaju ograničenja po pitanju kupovine objekata, ali  svi ostali, uključujući državljane Srbije imaju ograničenje prema kome ne mogu kupiti nepokretnost u tzv. pograničnom pojasu bez posebne dozvole grčkih vlasti. Pogranični pojas podrazumeva neke severne krajeve Grčke, Rodos i Krit. Pri kupovini nepokretnosti, moraćete na uvid da stavite svoj pasoš, grčki tzv. broj za takse - AFM (koji se može obezbediti za najduže pet dana), a u slučaju da ste pravni subjekt još nekolicinu dokumenata. 

 

 

 

Grčke vlasti su veoma zainteresovane za poreklo novca koji se sliva u zemlju, i zato će svako ko namerava da kupi nepokretnost morati uredno da pokaže odakle novac dolazi i kako se troši kroz takozvani “pink slip”. Novac za kupovinu nepokretnosti se inače mora isplaćivati direktno iz grčke banke, odnosno sa računa u toj banci.

 

 

Grčki zakon nalaže da se u slučaju kupovine ili prodaje nekretnine angažuje advokat u slučaju da cena prelazi 29.000 evra u oblasti Atine, odnosno 14.000 evra u drugim delovima Grčke. Usluge advokata će vas (ali i prodavca) koštati od jedan-dva % cene nekretnine.

 

 

 

U Grčkoj, takse za prenos nepokretnosti iznose 9 % za iznos do 15.000 evra, odnosno 11 % za vredniju nepokretnost. Kupac je taj koji snosi troškove taksi, pa i one koja se tiče usluga javnog notara, koji sklapa ugovor. Notar “košta” otprilike 1,5 % od cene ugovorene nekretnine. Nakon što kod notara obe strane potpišu ugovor, on odlazi u zemljišne knjige, u kojima sledi taksa od 0,4 posto ugovorene cene.
Ukoliko vas takse, ili neki drugi element procesa kupovine prostora za odmor u Grčkoj nisu obeshrabrili, na pravom ste putu da dođete do samo vašeg, savršenog mesta za uživanje.

S druge strane, tema o kojoj vredi razmisliti je da li ovakvo ulaganje može biti isplativije od kupovine garsonjere u Beogradu ili Novom Sadu, namenjene izdavanju. Ako se uzmu u obzir cene kvadrata, ispada da je jeftinije kupovati u Grčkoj, a još ako se izračuna i novac koji se tokom sezone može zaraditi od apartmana i pogodnosti uživanja u svome na obali, i doda manje peripetija sa podstanarima, onda stvarno vredi razmisliti.

 

Usluga agencije za promet nekretnina u Grčkoj će vas stajati od dva do tri % od cene nekretnine. Ovu cenu plaća onaj ko angažuje agenciju. Kada jednom nađete nekretninu koja vam odgovara i sklopite preliminarni dogovor sa prodavcem dajete depozit od deset posto. Ako se predomislite za kupovinu ovaj novac vam neće biti vraćen. Jedini način da ga dobijete nazad je ukoliko je sam prodavac nekako ometao proces kupovine, odugovlačio ga, i slično.

 

Saveti grčke advokatske kancelarije

 

 

 

Za građane Srbije ili građane koji nisu državljani EU, a hoće da kupe nekretninu u Grčkoj postoje dve mogućnosti.

Jedna od mogućnosti jeste otvaranje firme u Grčkoj ili u nekoj od zemalja EU. Na osnovu posedovanja firme, vlasnik firme postaje i vlasnik nekretnine (naša preporuka je, da je otvaranje firme neophodno samo u slučajevima ako realan iznos vrednosti nekretnine prevazilazi veće sume novca).
Drugi način jeste da kao gradjanin tražite i dobijete od Grckog Ministarstva Odbrane saglasnost za kupovinu nekretnine u Grčkoj. Ova procedura je zakonski regulisana i traje najduže 6 meseci (odobrenje se uglavnom dobija u periodu od 2 do 4 meseca).

 

Kupovina nekretnine u Grčkoj je slična ako ne i ista kao i u ostalim zemljama EU. Neophodno je da advokat proveri vlasnički list odredjenog objekta ili zemljišta kako bi utvrdio da ne postoje potraživanja vezana za tu nepokretnost (npr. hipotekarni krediti banaka i sl.). U ovome delu kuporodajnog procesa neophodan je i Notar kako bi novog vlasnika važećim ugovorom registrovao u katastru.

U trenutku kada je pregovarački deo kupovine ili prodaje finalizovan i cena odredjena, procedura je sledeća:

1. Predugovor. Predugovor priprema vaš advokat u Grčkoj. Potpisnici predugovora su kupac i prodavac. Predugovorom se određuje cena kao i vremensko trajanje koje je dato kupcu odnosno njegovom advokatu-zastupniku, kako bi proverio vlasnički list, listu potenciajlnih vlasnika, neizmirena dugovanja ako ih ima, prema banci ili trećem licu, kao i poreskoj upravi. Uobičajeno je da ova procedura provere traje maksimum od 30 do 60 dana.

2. Predugovorom kupac je obavezan da ostavi depozit od 10%  sume koja je postignuta kao kupoprodajna cena. 10% od vrednosti koja je data kao kupoprodajna cena jeste garant da je kupac siguran da će nekretina koja je navedena u predugovoru pripasti kupcu, nakon davanja saglasnosti klijentovog advokata da je sve u redu sa vlasničkim listom, kao i od procedure navedene pod rednim brojem 3 i 4.

3. Kod drzavljana Srbije kao i kod drugih gradjana koji nisu članice EU, kako smo naveli postoji mogućnost osnivanja firme. Nakon osnivanja firme advokat daje odobrenje da su svi uslovi vezani za kupovinu nekretnine sa strane Grckih zakona ispunjeni i može da se nastavi sa procedurom. U slučaju traženja odobrenja od Ministarstva Odbrane sve do trenutka dok nije izdato odobrenje, finalna procedura kupoprodaje ne može biti završena. U slučaju da Ministarstvo Odbrane ne da odobrenje za kupovinu nekretnine kupcu, depozit od 10% se vraća potencijalnom kupcu u celom iznosu bez bankarskih troškova. U slučaju kada Ministarstvo Odbrane izda odobrenje advokat kupca daje saglasnost za nastavak kupoprodajnog procesa.

4. Kupac je obavezan da traži i dobije Grčki poreski broj ( procedura ne traje više od 1 sata). Gradjani Srbije i gradjani koji nisu državljani EU, mogu da zatraže Poreski broj tek nakon osnivanja firme ili dobijanja potvrde od Grčkog Ministarstva Odbrane.

5. Kupac je odgovoran za odabir advokata. Advokat je odgovoran za zakazivanje sastanka kod Notara. Notar i advokat su odgovorni za zaključenje finalnog kupoprodajnog ugovora.
Potpisivanje finalnog ugovora obavlja se u kancelariji Notara. Prisustvo kupca je neophodno,  ali ukoliko je kupac ovlastio drugo lice da u njegovo ime i njegov račun može da potpiše ugovor, advokat i Notar moraju da buti upoznati sa ovlašćenjem najmanje dan ranije.

6. Dan pre potpisivanja finalnog ugovora poreska prijava je potpisana i iznos određen za porez postaje validan za plaćanje. Ovaj porez je naznačen za plaćanje Grčkoj vladi. Postoji mogućnost u kome je ili advokat ili Notar nadležan za ovo plaćanje poreza. Nephodno je da postoji novac u nekoj od Grčkih banaka za plaćanje ovog iznosa bar nedelju dana pre potpisivanja finalnog ugovora.

7. Porez na transfer (taksa): Iznos ove takse nije realni iznos određen kupoprodajnim ugovorom, nego je iznos obračunat od strane poreske uprave (uglavnom je iznos obračunat od poreske uprave mnogo manji nego kupoprodajna cena u finalnom ugovoru)

 

8. Ostatak budžeta sledi u nastavku i nije uračunat u cenu dogovorenu predugovorom ili zaključenim finalnim ugovorom.

9. Porez na transfer (taksa): 7.21% na prvih 14.700 evra i 9.27% na razliku (na osnovu procene Poreske Uprave). Ako je procenjena vrednost objektivna porast iznosi 2% na prethodne vrednosti.

10. Notar: Izmedju 2.2% i 2.5% neposrednog poreza (u zavisnosti od vrednosti transakcije) uključujući kasnije troškove za registarciju.

11. Troškovi za agenciju za nekretnine: 2% od zaključene cene plus PDV od 19%

12. Kada je kupoprodaja obavljena Notar će registrovati novog vlasnika nekretnine u katastru. Katastar zadržava u svom posedu jedan od orginalnih primeraka finalnog kupoprodajnog ugovora. Notar zadržava jedan od primeraka finalnog kupoprodaja ugovora. Kupac od Notara može da traži i dobije neograničen broj overenih kopija finalnog ugovora.

13. Mogućnost odstupanja: Ukoliko se zaključenje finalnog ugovora produžava na određeno vreme, a zbog nesavesnosti kupca, možemo da posavetujemo da predugovor bude overen kod Notara. U ovakvim slučajevima depozit od 10% bi trebao da bude uplaćen na račun prodavca. Kod građana Srbije ili građana koji nisu državljani EU podrazumeva se da je predugovorom naznačeno odobrenje od Ministarstva ili otvaranje firme, i da je prodavac sa tim saglasan.

SPECIJALNA BELEŠKA: Pri kupovini stare kuće za renoviranje savetujemo klijente da prvo utvrde da li je potrebna dozvola za renoviranje. Potrebno je i utvrditi u kakvom je stanju sam objekat, krov, zidovi i zemljiste (da li je stena ili ponekad klizište). Kako bi krenuli u realizaciju i renoviranje trebalo bi ispoštovati sve predviđene mere za zaštitu, posebno kod starih kuća.